Durante la semana pasada, fue sancionada la Ley de Alquileres en el Senado, que pasará a regular los nuevos contratos entre inquilinos y propietarios. La nueva norma incorpora varios cambios: la duración de los contratos se extiende a tres años, los valores de los alquileres se incrementan una vez por año con un índice compuesto en un 50% por la inflación que mide el Indec y 50% por la evolución de los salarios y se amplían las opciones de garantías que se pueden presentar. Sin embargo, quedaron en el aire algunas dudas sobre cómo se implementará el nuevo esquema. 

¿Puede la nueva fórmula de indexación hacer subir más los precios de los alquileres en los próximos años?

En los últimos años, los precios de los alquilieres vienen subiendo por debajo de la inflación. De acuerdo a los índices de la plataforma de propiedades Zonaprop, en 2018, los alquileres porteños crecieron un 35%, mientras que la inflación fue de 47,6%. En 2019, los alquileres subieron 33% frente a una inflación de 54,5%.

Con la nueva normativa, el incremento en los alquileres se aplicará una vez por año, cuando hasta ahora se hacía en forma semestral o cuatrimestral, según cada contrato. Sin embargo, especialistas advierten que el aumento anual no empalma con el aumento en los ingresos de los inquilinos. Por ejemplo, de un año a otro el alquiler puede incrementar mucho, cuando los ingresos rara vez lo acompañen. 

¿Cuáles son los cambios en los pago de los servicios y las expensas?

A partir de la reglamentación de la Ley, el inquilino no tendrá a su cargo el pago de impuestos que gravan la propiedad, como el ABL o el impuesto inmobiliario de ARBA, ni tampoco el pago de expensas comunes extraordinarias. Un problema sobre este punto puede ser la diferenciación entre expensas ordinarias y extraordinarias puede ser un punto de conflicto. Otro riesgo es que esos costos se terminen trasladando al precio final del alquiler.

¿Cuándo comienza a aplicarse la nueva norma?

La normativa todavía no fue reglamentada. Por lo tanto, sigue vigente la ley anterior. Los cambios tendrán aplicación al día siguiente de la publicación de la reglamentación en el Boletín Oficial y para los nuevos contratos. En concreto, la nueva ley va a regir para los inquilinos que empiecen un contrato nuevo.

¿Quién debe pagar la comisión inmobiliaria?

Las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado. Quién deberá pagarle la comisión dependerá de cada jurisdicción, como se viene haciendo hasta ahora. En el caso de la ciudad de Buenos Aires, solo se puede cobrar comisión al propietario del inmueble.

¿Puede el propietario rechazar las nuevas garantías que se incorporaron?

La nueva reglamentación indica que los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).

¿Qué pasa si se vence un contrato antes de que sea reglamentada la nueva ley?

En el caso de los contratos que vencen en estos meses, están amparados por el Decreto 320/20 que prorrogó hasta el día 30 de septiembre de este año la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles (los que vencieron desde el 20 de marzo pasado). Para el caso de quienes quieren renovar, hay prórroga hasta el 30 de setiembre, salvo que el inquilino quiera terminarlo antes de esa fecha, notifica 15 días antes y empieza un contrato nuevo en otro inmueble con la nueva ley de alquileres, una vez que esté reglamentada.